Property law y dudas frecuentes
Encuentre respuestas claras y directas a las preguntas más habituales sobre la legislación de propiedad, transacciones y contratos inmobiliarios.
La due diligence o auditoría legal inmobiliaria es un proceso de investigación exhaustivo que se realiza antes de formalizar la compra de una propiedad. Consiste en verificar la situación registral del inmueble (comprobando que no existan cargas, hipotecas o embargos ocultos), confirmar la legalidad urbanística (licencias de construcción, ausencia de expedientes sancionadores) y asegurar que el vendedor es el titular real facultado para vender.
Los impuestos varían según si el inmueble es nuevo o de segunda mano:
Para viviendas nuevas, se aplica el IVA (normalmente el 10%) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0.5% y el 1.5% según la comunidad autónoma.
Para viviendas de segunda mano, se aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que oscila entre el 6% y el 10% dependiendo de la región donde esté ubicada la propiedad.
Ante un impago de alquiler, es fundamental actuar con rapidez y por la vía legal. Primero, se debe enviar un requerimiento formal fehaciente (habitualmente un burofax). Si el impago persiste, se inicia el procedimiento de desahucio judicial por falta de pago y reclamación de rentas. Nunca se deben tomar medidas unilaterales como cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que podrían constituir un delito de coacciones.
No es obligatorio por ley, pero sí altamente recomendable. El contrato de arras penitenciales reserva el inmueble y asegura el compromiso de ambas partes. Si el comprador se echa atrás, pierde la cantidad entregada; si se retracta el vendedor, deberá devolver el duplo de dicha cantidad. Esto aporta una gran seguridad jurídica mientras se prepara la firma de la escritura ante notario.
Las discrepancias sobre cuotas, obras no autorizadas o ruidos se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. La primera vía siempre debe ser la mediación a través del presidente o administrador de la comunidad. Si no se alcanza un acuerdo, se puede impugnar judicialmente el acuerdo adoptado en junta de propietarios dentro de los plazos legales establecidos.